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招商地产库存创新高 董秘称销售压力巨大

东方家园房产网 2016-12-27 来源:

  今年以来,限购、限贷、房产税等政策的持续调控,让整个房地产行业吃尽了苦头,如今,即便是行业中的优势企业也开始叫苦。

  “在一些区域,就算降价成交量也没有反弹,甚至更低,不久可能将有更多的地方会有这样的情况出现。”上周四,招商地产董秘刘宁在国金证券举办的2012年投资策略会上这样表示。

  房价再跌25%就到成本线

  上周三,央行突然宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这一时隔三年的动作让近期乏善可陈的市场为之一振。

  周四,沉寂多时的地产板块,迎来了久违的“冬日暖阳”,板块内的标志性个股万科、保利地产、金地集团的上涨幅度都在5%左右。

  调控之手似有松动迹象,然而处于风口浪尖的开发商却不以为然。“就我们开发商来看,目前政府对于楼市控管的从严还是没有放松。”对于调控的预计,招商地产董秘刘宁在交流现场表示,“为了保证调控的成果,调控政策应该会有比较长的延续性。”

  谈到行业的近况,她指出,“市场上比较多的城市已经出现了量价齐跌的情形。在厦门集美区、苏州、深圳关外等一些区域,即使项目降了价,成交量也没有反弹,甚至更低。”刘宁认为,在不久的未来,会有更多的地方出现这样的情况。

  最新的数据也印证了刘宁的说法。刚刚过去的11月是上海楼市史上成交量最差的11月。虽然11月上海市商品住宅的成交量迎来5个月来首次环比回升,但仍没突破50万平方米。即便和2008年11月69.99万平方米的成交量相比,也下跌了近三成。

  而深圳的楼市也一片萧条。12月1日公布的数据显示,11月深圳成交均价已连续4个月下跌,由7月的20940元/平方米降至11月的18757元/平方米,而楼市成交量却环比下滑超两成。

  尽管目前有一些大型房企已经提前锁定明年的业绩,但房价的下跌对开发商仍是一大严峻的考验。“我们做过一个风险测算,现在这个时点如果价格再降25%左右,公司就要无利润空转了。而别的公司比我们更弱,因为我们毛利率相对较高。”刘宁表示,目前公司供应量比较大的一些项目,为了实现快速销售,出现了随行就市的降价,而一些“有特点”的高端楼盘价格还比较坚挺。

  此外,刘宁还表示,“目前行业的确存在资金紧张的情况,虽然社会上相关报道有些夸大,但基本反映了行业的现状。今年公司资金还算比较充裕,主要是因为今年土地获取量较小。招商局集团对公司的支持也是得天独厚的。”

  明年房企财报难看

  据中国指数研究院最新统计,11月全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米,较10月下降0.28%,为连续第三个月出现环比下降,且降幅呈扩大之势,包括京沪广深在内的十大城市房价全部出现环比下降。

  对于地产行业的后市,刘宁给出的总体判断是“不容乐观”。“如果调控延续,量价继续下跌,那么房企明后年的业绩将不太好。”

  接受记者采访的浙江某券商分析师也认为,明年开发商的财务报表可能会比今年难看,因为根据房地产行业的结算规律,这些公司明年的财报,很大程度上反应的是今年业绩。

  就目前而言,尚未出现上市房企大规模计提跌价准备,上述分析师同时表示,如果调控持续,明年楼市将不会回暖,在正常的会计准则下,不排除房企作出计提跌价准备,进而影响当期的业绩。

  随着楼市严冬的持续,业绩优秀的大型房企自身也面临高库存、高负债等状况。招商地产董秘刘宁介绍:“今年我们年末库存出现历史新高,接近400多亿的货值。截至三季度,总资产负债率达到66.9%,是公司历史上首次超过65%的水平。如果市场的情况没什么变化,未来销售的压力是巨大的。”

  对此,东莞证券分析师黄凡认为,招商地产销售项目中,中高端盘占比较多,且多分布于一二线城市,在楼市寒冬之下,公司未来销售难度恐怕会比较大。

  此外刘宁还表示,今年年初招商地产曾定下销售200亿元的经营目标,按照签约口径计算,截至目前,公司销售额接近180亿元,在今年所剩的一个月中,将保证200亿元经营目标的实现。

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